Статья адресована потребителям услуг по договорам долевого участия в строительстве жилья и недвижимого имущества, пострадавшим от ненадлежащего исполнения договора ДУ и намеренных взыскать договорную неустойку с застройщика, в материале приведены примеры расчёта возможных вариантов неустойки, даны рекомендации, которые помогут взыскать с застройщика неустойку по ДДУ.

Содержание статьи

1. Что такое неустойка по ДДУ
2. Как правильно рассчитать неустойку по ДДУ
3. Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

Отношения между застройщиками и заказчиками услуг по строительству жилья и иной недвижимости, регулируются нормами ГК РФ и федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Наряду с указанными законодательными актами к отношениям между застройщиком и гражданином – потребителем применяются нормы закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Понятие неустойки по договору об участии в долевом строительстве

Неустойка представляет собой меру финансовой ответственности застройщика перед заказчиком, за нарушение срока и порядка исполнения обязательств, предусмотренных ДДУ. Размер неустойки зависит от характера неисполненного обязательства и определяется законом о ДДУ, Неустойка по договору о долевом участии в строительстве условно разделяется на два самостоятельных вида.,

Закон о ДДУ устанавливает следующие разновидности неустойки

• При нарушении застройщиком срока передачи заказчику - дольщику объекта строительства, определенного ДДУ. Следует отметить, что такая неустойка применяется к застройщику, который нарушил предусмотренный договором срок и не смог согласовать с заказчиком его изменение в порядке, определенном законом и договором. При этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части переноса срока сдачи объекта в одностороннем порядке недопустимо.
• При нарушении застройщиком определенного и согласованного с заказчиком - дольщиком срока устранения выявленных в объекте долевого строительства недостатков, подлежащих устранению в период течения гарантийного срока.

Таким образом, закон устанавливает перечень юридических фактов, при наступлении которых застройщик уплачивает дольщику неустойку в определённом его нормами размере. Исходя из названных положений закона, для определения оснований для привлечения застройщика к финансовой ответственности в виде неустойки, необходимо учитывать срок наступления исполнения обязательства и его характер.

Срок передачи объекта строительства, определённого ДДУ указан в тексте договора и является его существенным условием. Изменение этого срока застройщиком невозможно в одностороннем порядке в силу указания закона.

Гарантийный срок объекта долевого строительства определяется сторонами при заключении договора и по условиям, указанным в статье 7 Закона, не может быть менее пяти лет. Гарантийный срок на инженерно-технологическое оборудование объекта строительства не может быть менее трёх лет, в силу прямого указания Закона.

Расчёт неустойки по договору о долевом участии в строительстве

Для того, чтобы правильно произвести расчёт размера финансовой санкции необходимо:

• определиться с фактом нарушения обязательства;
• размером неустойки, вытекающим из сути нарушенного обязательства;
• сроком исполнения обязательства от даты просрочки исполнения до даты полного исполнения обязательства или наступления пресекательного срока (определяется существом требования, например, срока, указанного в претензии адресованной потребителем – заказчиком застройщику);
• дополнительные сведения – цена договора (обязательства) и размер ставки рефинансирования.

Для наглядности приведем пример расчёта неустойки по ДДУ при просрочке срока передачи объекта строительства заказчику - потребителю смоделируем ситуацию.

Застройщик просрочил исполнение обязательства по передаче квартиры заказчику – потребителю. Срок передачи по договору – 01 декабря 2020 года. Акт приёма – передачи квартиры подписан сторонами 15 января 2021 года. При этом застройщик не согласовал с заказчиком новый срок. Просрочка исполнения обязательства составила 44 дней. Юридический факт ненадлежащего исполнения обязательства налицо.

Размер неустойки в рассматриваемом случае определяется в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона и составляет 1/300 от ставки рефинансирования, действующей на дату наступления срока исполнения обязательства. Принимая во внимание, что стороной заказчика в договоре является физическое лицо, заказавшее услугу для удовлетворения личных, бытовых потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то размер неустойки (пени) увеличивается в 2 раза и составляет 1/300 Х 2.

Цена, определенная сторонами как стоимость квартиры, составляет 6000000 (шесть миллионов) рублей. Ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ на период с 27 июля по 20 декабря 2020 года - 4,25%

Расчёт неустойки по ДДУ в рассматриваемом случае выглядит следующим образом:

6000000 рублей Х 4,25% Х 1/150 Х 44 дней = 74800 рублей.

Рассмотрим пример расчёта неустойки по ДДУ при просрочке устранения недостатков, выявленных в объекте строительства в период течения гарантийного срока.

Закон о ДДУ в этом случае содержит отсылку к закону «О защите прав потребителей», который в пункте 1 статьи 23 устанавливает размер 1% неустойки (пени) от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков. Исходными данными для расчёта неустойки по ДДУ по рассматриваемому основанию являются:

• цена устранения недостатков, выявленных в объекте недвижимости;
• количество дней просрочки обязательства по выполнению гарантийного ремонта.

Например, если первая величина равна 100000 рублям, а вторая 30 дням, то размер неустойки будет следующим:

100000 рублей Х 1% Х 30 дней = 30000 рублей.

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

Получить от застройщика положенную по договору и (или) закону неустойку дольщик может в досудебном порядке или по решению суда. Требования о принудительном взыскании неустойки (пени) по ДДУ заявляются дольщиком исключительно в судебном порядке. Вместе с тем, если договор предусматривает досудебную процедуру урегулирования споров, вытекающих из его исполнения, то заказчик – потребитель должен обратиться с претензией к застройщику и предоставить застройщику возможность в добровольном порядке произвести выплату неустойки.

Характеристика досудебного порядка взыскания неустойки по ДДУ

При наличии предусмотренных Законом оснований, позволяющих выдвинуть требования по выплате неустойки заказчик – потребитель составляет в письменной форме мотивированную претензию. Претензия, кроме расчёта размера неустойки должна содержать доказательства, обосновывающие заявленные в ней требования.

В зависимости от ситуации, к таким доказательствам относятся акты приёма – передачи построенной недвижимости, акты выполненных работ, заключения специалистов и экспертов о соответствии выполненных работ нормативным требованиям и качеству, заключения по оценке стоимости ремонтно-восстановительных работ, проведение которых предусмотрено ДДУ по гарантии.

Все перечисленные документы должны быть составлены надлежащим образом и соответствовать критериям относимости и допустимости. К претензии приобщаются: копия договора – ДДУ, документы, подтверждающие оплату договора и услуг сторонних лиц и организаций по составлению заключений и экспертиз, обосновывающих требования дольщика.

Претензия и приложенные к ней документы направляются застройщику любым доступным способом, позволяющим доказать факт соблюдения заказчиком – дольщиком выполнения досудебного претензионного порядка. Срок выполнения требований, содержащихся в претензии составляет 10 дней и исчисляется с даты её получения застройщиком.

Характеристика судебного порядка взыскания неустойки по ДДУ

Первым этапом в рассматриваемом порядке является составление искового заявления. Иск о взыскании неустойки по ДДУ составляется по правилам, предусмотренным ГПК РФ. Оформление иска должно строго соответствовать требованиям статей 131 - 132 ГПК РФ. Иск подаётся в суд по правилам альтернативной подсудности, то есть, место рассмотрения такого иска выбирается самим истцом – дольщиком.

Преимущества, которые даёт закон потребителю услуг застройщика при реализации им судебной процедуры взыскания неустойки по ДДУ, заключаются в освобождении от оплаты государственной пошлины, возможности требования от застройщика компенсации морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя и взыскании штрафа за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя – застройщика.

По убеждению автора настоящей статьи, к ведению дел, связанных со спорами, вытекающими из договоров о долевом участии в строительстве следует привлекать профессиональных юристов, специализирующихся на защите прав дольщиков. Следует помнить, что у любого застройщика имеется штат юристов, которые будут отстаивать интересы своего предприятия завидным упорством от первой до последней судебной инстанции. Поэтому эффективно провести дело о взыскании неустойки по ДДУ в интересах дольщика, по силам только квалифицированным профессионалам.

Для получения ответа на интересующий Вас вопрос, его необходимо разместить в разделе «Комментарии», находящийся в конце каждой профильной статьи. Ответ на вопрос последует после модерации и будет публикован на сайте.

Добавить комментарий